{"id":646,"date":"2019-11-04T18:05:34","date_gmt":"2019-11-04T17:05:34","guid":{"rendered":"https:\/\/myestimate.it\/index.php\/2019\/11\/04\/fabbricati-in-aree-di-servizio-dismesse-della-rete-stradale-variazione-categoria-catastale\/"},"modified":"2019-11-04T18:05:34","modified_gmt":"2019-11-04T17:05:34","slug":"fabbricati-in-aree-di-servizio-dismesse-della-rete-stradale-variazione-categoria-catastale","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/myestimate.it\/index.php\/2019\/11\/04\/fabbricati-in-aree-di-servizio-dismesse-della-rete-stradale-variazione-categoria-catastale\/","title":{"rendered":"Fabbricati in aree di servizio dismesse della rete stradale. Variazione categoria catastale."},"content":{"rendered":"

E’ stata diramata il 30 ottobre 2019 a tutti gli Uffici Catastali, una nota che tratta un quesito posto dalla societ\u00e0 Autostrade\u00a0 per l’Italia. Questo quesito riguarda la possibilit\u00e0 di inserire in una categoria speciale (F4) tutti gli immobili della rete autostradale che per l’attuazione del decreto interministeriale 8494\/2015 (chiusura di aree di servizio) sono state dismesse.<\/p>\n

Si riporta integralmente la circolare emanata:<\/p>\n

 <\/p>\n

E\u2019 stato recentemente sottoposto all\u2019attenzione della scrivente Direzione, da parte della societ\u00e0 Autostrade per l\u2019Italia (ASPI), un quesito riguardante la possibilit\u00e0 di richiedere la variazione catastale per l\u2019attribuzione di categoria priva di rendita (ad esempio, <\/span>F\/4 <\/span><\/i>\u2013 <\/span>Unit\u00e0 in corso di definizione<\/span><\/i>) agli immobili di propriet\u00e0 della medesima Societ\u00e0, siti nelle Aree di Servizio dismesse. <\/span><\/p>\n

Tale richiesta trae origine dall\u2019attuazione del decreto interministeriale prot. n. 8394 del 7 luglio 2015<\/a>, riguardante il “<\/span>Piano di ristrutturazione delle Aree di Servizio presenti nei sedimi autostradali<\/span><\/i>“, che prevede la chiusura di alcune di tali aree di servizio. <\/span><\/p>\n

La Societ\u00e0 istante motiva la propria richiesta rappresentando che le operazioni di dismissione consisterebbero in interventi di <\/span>“incapsulamento” <\/span><\/i>dei fabbricati interessati, finalizzati a renderli “<\/span>inaccessibili, sicuri ed inutilizzabili<\/span><\/i>“. Detti interventi verrebbero effettuati <\/span>“\u2026 mediante una completa sigillatura in muratura dei fabbricati, con relativa chiusura di tutti gli accessi, con collocazione di barriere new jersey, e\/o la realizzazione di recinzioni e cancelli”, <\/span><\/i>trasformando, di fatto, gli immobili interessati in “<\/span>nuovi corpi di fabbrica non pi\u00f9 funzionali allo scopo per cui erano <\/span><\/i>stati originariamente realizzati, privandoli permanentemente della possibilit\u00e0 di generare reddito”.<\/p>\n

Al riguardo, deve osservarsi che la richiesta inoltrata dalla Societ\u00e0 istante pone l\u2019attenzione sul tema generale del censimento catastale degli immobili privi di autonomia funzionale e capacit\u00e0 reddituale, introducendo il caso, del tutto peculiare, in cui un\u2019immobile viene privato permanentemente di qualunque possibilit\u00e0 di utilizzo, con conseguente incapacit\u00e0 di produrre un reddito proprio, a seguito di un insieme sistematico di opere non inquadrabili tra gli interventi di demolizione.<\/p>\n

Sul tema, occorre preliminarmente richiamare le disposizioni di cui all\u2019art. 3, comma 2, del decreto ministeriale 2 gennaio 1998, n. 28, che prevedono la possibilit\u00e0 di iscrizione in catasto, ai soli fini della identificazione e senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d\u2019uso, di tutta una serie di immobili che, per diverse ragioni, risultano non suscettibili di produrre un reddito proprio (unit\u00e0 collabenti, unit\u00e0 in corso di costruzione o di definizione, ecc., di cui alle categorie catastali del Gruppo F).<\/p>\n

In particolare, ai fini che qui interessano, con circolare n. 4 del 29 ottobre 2009, emanata dalla Direzione Centrale Cartografia, Catasto e Pubblicit\u00e0 Immobiliare della ex Agenzia del Territorio, \u00e8 stata prevista la possibilit\u00e0 di attribuire agli immobili la categoria <\/span>F\/4 – Unit\u00e0 in corso di definizione<\/span><\/i>, priva di rendita catastale, in presenza di interventi volti a <\/span>“\u2026ridefinire radicalmente gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere tese a trasformare un fabbricato in un insieme di unit\u00e0 immobiliari, in tutto o in parte diverse da quelle iscritte in catasto (cfr. articolo 3, comma 1, lettera d, del decreto legislativo 6 giugno 2001, n. 380, recante \u00abDisposizioni legislative in materia edilizia\u00bb).” <\/span><\/i><\/p>\n

La medesima circolare evidenzia, nel contempo, come la citata categoria F\/4 (insieme alla categoria F\/3, inerente agli immobili in corso di costruzione) rappresenti solo una temporanea iscrizione negli atti catastali del bene, in attesa della definitiva destinazione ad esso conferita.<\/p>\n

Al riguardo, pu\u00f2 ritenersi che, in linea generale, qualora un fabbricato sia interessato da radicali interventi edilizi (come quelli richiamati dall\u2019art. 3, comma 1, lettera d<\/span>1<\/span>, del D.Lgs. n. 380 del 2001) che, di fatto, ne annullano in modo manifesto e permanente ogni autonomia funzionale e capacit\u00e0 reddituale – con riferimento a qualsiasi destinazione d\u2019uso – e tali da richiedere, per l\u2019eventuale recupero dell\u2019autonomia funzionale e reddituale dell\u2019immobile, successivi interventi edilizi altrettanto radicali, al fabbricato stesso possa essere attribuita la categoria catastale <\/span>F\/4 – <\/span><\/i>Unit\u00e0 in corso di definizione, <\/i><\/span>fino all\u2019eventuale recupero o alla completa demolizione dell\u2019immobile. <\/span><\/p>\n

Al riguardo, occorre comunque precisare che “<\/span>l\u2019insieme sistematico di opere tese a trasformare un fabbricato in un insieme di unit\u00e0 immobiliari, in tutto o in parte diverse da quelle iscritte in catasto”, <\/span><\/i>di cui alla sopra richiamata circolare n. 4 del 29 ottobre 2009, non deve necessariamente interessare l\u2019intero fabbricato – inteso come costruzione indipendente realizzata in elevazione e\/o interrata – potendosi limitare alla trasformazione anche solo ad una porzione dello stesso. <\/span><\/p>\n

Quanto alla classificazione degli interventi edilizi posti in essere e che annullerebbero di fatto ogni funzionalit\u00e0 e capacit\u00e0 reddituale di un immobile, stante l\u2019autonomia della disciplina catastale rispetto a quella urbanistico-edilizia (cfr. paragrafo 3.2 della circolare n. 4 del 16 maggio 2006 dell\u2019Agenzia del Territorio), il riferimento alle disposizioni di cui al menzionato D.Lgs. n. 380 del 2001 deve considerarsi essenzialmente esemplificativo, atteso che l\u2019attribuzione della corretta categoria catastale non pu\u00f2 prescindere dagli accertamenti di natura tecnica relativi alle caratteristiche tecnico-fisiche dell\u2019immobile e allo stato in cui esso si trova, di competenza dell\u2019Ufficio Provinciale nel cui territorio sono ubicati i beni.<\/p>\n

Al riguardo, appare comunque utile evidenziare che interventi consistenti nella sola chiusura di porte e finestre (anche se realizzata con paramento murario) che consentono comunque l\u2019accessibilit\u00e0 all\u2019immobile senza necessit\u00e0 di interventi edilizi, o nell\u2019incapsulamento dell\u2019immobile realizzato tramite opere facilmente amovibili, quali, ad esempio, teli di chiusura sostenuti da intelaiature, non costituiscono, a parere della scrivente, condizione sufficiente a giustificare l\u2019attribuzione della richiamata categoria catastale <\/span>F\/4 \u2013 Unit\u00e0 in corso di definizione <\/span><\/i>che, come detto, scaturisce dall\u2019impossibilit\u00e0 di attribuzione di qualsiasi altra categoria produttiva di reddito.<\/span><\/p>\n

In relazione a quanto sopra esposto, nei casi in cui vengano realizzate radicali opere edilizie sugli immobili presenti nelle aree di servizio dismesse in parola, tali da rendere i medesimi immobili, di fatto, privi di ogni funzionalit\u00e0 e capacit\u00e0 di produrre un reddito proprio in modo permanente, si ritiene possibile, conformemente alle disposizioni di cui all\u2019art.1 del decreto ministeriale 19 aprile 1994, n. 701, l\u2019iscrizione in catasto degli stessi con attribuzione della categoria <\/span>F\/4 – Unit\u00e0 in corso di definizione<\/span><\/i>. <\/span><\/p>\n

In relazione a quanto sopra esposto, appare utile richiamare, di seguito, i casi in cui \u00e8 ammesso il censimento degli immobili nella categoria <\/span>F\/4 – Unit\u00e0 in corso di definizione<\/span><\/i>, semprech\u00e9 detti immobili, nello stato in cui essi si trovano, risultano privi di autonomia funzionale e capacit\u00e0 di produrre un reddito proprio in relazione a qualsiasi destinazione d\u2019uso: <\/span><\/p>\n

– porzioni immobiliari ancora di incerta definizione funzionale o strutturale all\u2019atto della dichiarazione in catasto dell\u2019intero fabbricato – in parte ultimato – in cui sono ubicate, per<\/p>\n

assenza di definizione della estensione di parti comuni coperte o scoperte, ovvero di divisione degli spazi disponibili ai piani terreni o interrati per attivit\u00e0 commerciali o per box (cfr. circolare n. 2 del 20 gennaio 1984 della ex Direzione Generale del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali);<\/p>\n

– porzioni immobiliari oggetto di interventi, rivolti a ridefinire radicalmente gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere tese a trasformare un fabbricato, o parte di esso, in un insieme di unit\u00e0 immobiliari, in tutto o in parte diverse da quelle in precedenza iscritte in catasto (cfr. circolare n. 4 del 29 ottobre 2009 della ex Agenzia del Territorio);<\/p>\n

– fabbricati interessati da radicali interventi edilizi che ne comportino anche la “sigillatura”, ossia la completa e permanente inaccessibilit\u00e0, annullandone, di fatto, in modo manifesto ogni autonomia funzionale e capacit\u00e0 reddituale e tali da richiedere, per l\u2019eventuale recupero dell\u2019autonomia funzionale e reddituale dell\u2019immobile, successivi interventi edilizi altrettanto radicali (come il caso delle stazioni di servizio dismesse sopra richiamate).<\/p>\n

Gli Uffici Provinciali – Territorio competenti procederanno, comunque, al controllo e all\u2019accertamento tecnico delle dichiarazioni rese in catasto, secondo le previsioni di cui al menzionato D.M. n. 701 del 1994.<\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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