Valore Immobiliare: un concetto in costante aggioramento

Valore Immobiliare

“Siamo nell’epoca della condivisione” in tutti i sensi, non solo per quanto riguarda i social ma anche e soprattutto nei rapporti lavorativi. 

Crediamo fermamente che aiutandoci l’uno con l’altro possiamo crescere professionalmente e diventare sempre più preparati e competenti.  

Vogliamo aiutare soprattutto tecnici, Agenti immobiliari e tutti gli operatori del real estate che hanno bisogno di conoscere le fondamenta della materia e che stanno cercando un valore immobiliare reale. 

La base per la nostra professione, nonché il primo step per diventare un valutatore immobiliare è la conoscenza delle materie base e in particolare di cosa si intende per valore di un immobile. 

In generale, cosa è il Valore? 

La parola valore deriva dal latino e significa valere, cioè in generale che si è in possesso di alte doti intellettuali e morali o alto grado di capacità (ad es. sei un uomo di valore).  

Adesso, contestualizziamo la parola riferendoci ad un bene immobile. 

Si parte dall’epoca greca e romana il cui valore degli immobili era considerato assoluto e costante sia dai proprietari che dalle leggi e si passa nel periodo dell’economia medievale, dominata dall’autoconsumo, il cui valore era considerato un concetto morale e il giusto prezzo di un bene era legato al rango sociale del proprietario e non alle caratteristiche del bene stesso. 

Nel XVI secolo il concetto di valore era strettamente legato alla potenzialità di scambio delle merci poiché lo Stato dirigeva l’economia favorendo l’esportazione e ostacolando le importazioni (mercantilismo).  

Nel XVII secolo il concetto di valore risultava intrinseco al bene originario prodotto dalla natura, dove l’agricoltura forniva un prodotto netto mentre il settore manifatturiero conservava nei suoi prodotti il valore dei mezzi di produzione e della manodopera (Fisiocrazia).  

Nell’economia politica classica, invece, il concetto di valore fu distinto in: 

• il valore d’uso, cioè la capacità del bene di soddisfare un bisogno,  
• il valore di scambio, la proprietà del bene di acquistare altri beni, cioè il suo «prezzo relativo»; 

Smith notando come dei beni considerati di vitale importanza, come l’acqua o l’aria siano gratuiti mentre altri beni di scarsa importanza, come i diamanti, hanno invece prezzi altissimi definisce che ad esempio l’acqua ha un valore d’uso altissimo e un valore di scambio bassissimo mentre i diamanti hanno un modesto valore d’uso ma un altissimo valore di scambio.  

Sempre in questo periodo D. Riccardo riteneva che il valore dipendesse dal lavoro, ma dubitava che il lavoro potesse fungere da unità di misura stabile e invariabile, infatti in un economia in espansione come quella dell’epoca, i prezzi non corrispondevano alle unità di lavoro impiegate. 

S. Mill definiva invece gli elementi specifici che determinavano il valore e dimostrò che la ricerca di una misura invariabile del valore era errata.

Con lo sviluppo della teoria economica marxista si introduce la teoria del valore lavoro, per la quale il valore di una merce è la somma del valore dei mezzi di produzione impiegati (capitale costante), del valore della forza lavoro (capitale variabile) e del plusvalore creato nel processo produttivo. 

Successivamente, l’imprenditore Jean- Baptiste Say presentò il concetto dell’utilità e W.S. Jevons affermò che il valore dipende interamente dall’utilità, in particolare dall’utilità marginale. 

Con A. Marshall si introdusse il concetto che l’interazione tra domanda e offerta determina il prezzo, si ha così un concetto che esprime la teoria dello scambio, unendo la teoria classica con quella marginalista.  

E in particolare L. Walras sosteneva che tutti i prezzi e le quantità su tutti i mercati sono determinati in maniera simultanea mediante la loro reciproca interazione.  

Ed ecco che si arriva al concetto di prezzo quale dato storico, dato che è definito e formulato nel momento d’incontro della domanda e dell’offerta. 

È bene quindi non confondere il termine valore con quello di prezzo, perché il valore in realtà è il più probabile prezzo, è quello che probabilmente diverrà un prezzo, è una previsione, un numero che viene fuori da un calcolo, mentre il prezzo invece è un dato storico!  

Un ulteriore differenza da tenere a mente, oltre quella tra valore e prezzo, è la differenza di questi due con gli asking price, ovvero i prezzi di offerta. 

I prezzi di offerta sono i prezzi inseriti ad esempio negli annunci immobiliari, cioè quanto chiede ad esempio il proprietario di un immobile per vendere la sua proprietà 

Perché è importante tenere a mente la differenza di questi tre termini?  

Perché è prassi quasi comune che date le difficoltà nel reperire i prezzi degli immobili, quando dobbiamo eseguire i nostri rapporti di valutazione, si fa uso a questi dati. 

Cosa succede quando utilizziamo gli asking price per redigere i nostri rapporti di valutazione? 

Che prendiamo a riferimento dei dati non veri.. cioè non voglio dire che il prezzo scritto nell’annuncio non è vero, ma che il prezzo dell’annuncio, che usiamo per eseguire la stima, in realtà non ci darà un risultato sicuro perché così facendo prendo a riferimento un dato che poi quasi sicuramente non si traduce in prezzo!  

Penso che tutti inseriscono un prezzo di offerta nell’annuncio più alto di quanto in realtà pensano di venderlo, infatti spesso troviamo sempre nell’annuncio che quel prezzo è trattabile. 

Voglio dire che non è detto che la compravendita avvenga esattamente al prezzo di offerta. 

E qui sta la differenza e tutti i problemi che poi di conseguenza nascono.  

Un accorgimento che magari possiamo eseguire riguarda il “trattamento dei dati” una “correzione” matematica di questi dati che tiene conto del mercato immobiliare nel quale ci stiamo muovendo al fine di eseguire la stima.

Per saperne di più sul trattamento dei dati guarda i video e scarica gli esempi dentro il gruppo facebook VALUTATORE IMMOBILIARE

George Staff MyEstimate