Le famiglie e il mercato immobiliare
L’italiano e il mattone è un binomio indissolubile!
Perché la casa è in generalmente il luogo di semplicità, di tranquillità e soprattutto di amore. Amore inteso come amore verso noi stessi e verso le persone a noi care, il luogo dove conviviamo e dove quotidianamente ci riuniamo. Io penso che sia il valore che attribuiamo alle cose che le rende importanti. Ecco quindi che prende forma e importanza il valore della casa.
Ebbene è anche questo un fattore che incide nella scelta di investire nel mattone e quindi in una casa e infatti si è registrato un valore crescente relativo all’acquisto di immobili. Secondo gli esperti, il mercato immobiliare residenziale italiano del 2022 proseguirà il trend positivo dello scorso anno.
Ma chi ne esegue la valutazione?
Da uno studio è emerso che la maggior parte degli intervistati, i quali hanno acquistato un bene tra il 2019-2020, hanno affermato di aver fatto valutare il bene facendo ricorso ad un professionista.
Dall’analisi dell’offerta è emerso che circa l’83% di chi ha venduto un bene ha scelto di farlo valutare prima di immetterlo sul mercato e, rispetto a quanto rilevato nel biennio precedente, c’è stato un lieve incremento di 1,1 punti.
Questo dato fa riflettere su quanto è importante far crescere la nostra qualità, capacità e competenza come professionisti e in particolare come valutatori.
QUANTO COSTA LA PERIZIA DI UN IMMOBILE
Non oso immaginare i commenti a questo post! Troppo poco! Sicuramente è una risposta che ci sarà. In realtà penso che un rapporto di valutazione debba costare anche in funzione del ragione per il quale viene richiesto.
Spesso si utilizzano le percentuali sul valore, ad esempio per la stima di un immobile potrebbe avere un costo compreso tra lo 0,05% e lo 0,10% del valore del bene mentre, o spesso per la valutazione di un danno si applicano dai 250,00 € – 300,00 €.
Sicuramente una quantità che deve entrare in gioco è l’onorario del professionista che la redige e, nel caso di perizie giurate, il costo dei valori bollati che dovranno essere apposti. Quindi una marca da bollo da 16,00 € ogni 4 facciate della relazione, con ogni facciata che può contenere al massimo di 25 righe e ogni riga non deve superare le 50 battute e per ogni allegato occorre poi un bollo da 0,50 €.
E voi? Quanto la fate pagare?
PERIZIA TECNICA: A CHI SERVE E QUANDO
Visto l’ultimo post, per prima cosa, direi di non parlare più di perizie ma di rapporti di valutazione.
Un rapporto di valutazione può essere richiesto per molteplici motivi legati alla sua rilevanza tecnico-giuridica.
Ad esempio può essere richiesto per stimare i danni, per motivi ereditari o ancora ai fini di una compravendita, ecc.
Il valutatore immobiliare quando redige il rapporto deve applicare quella che è definita come best practice, ovvero quello standard valutativo riconosciuto come minimo accettabile. Effettivamente quando una “perizia” deve essere presentata per avere rilevanza ad esempio ai fini di un processo, è normale che sia “giurata”. Infatti il tecnico che l’ha redatta dichiara di avere “bene e fedelmente adempiuto all’incarico affidatogli al solo scopo di far conoscere la verità”. Non firmeremmo mai un falso o qualcosa di cui non siamo certi.. o qualcosa che possa essere facilmente smontato e messo in discussione.
Ecco perchè per noi tecnici è importante, e ritorno all’ultimo post, parlare tutti la stessa lingua e affidarci a un insieme di tecniche e regole approvate, controllate e verificate.
Fare rete e aiutarci fra noi penso che sia un aspetto fondamentale per la professione.
CHE COSA E’ UNA PERIZIA TECNICA
Per definizione una perizia è una Valutazione di un esperto su una determinata cosa o persona, spesso richiesta dal giudice in un processo.
Tra gli step da seguire per redigerla abbiamo sicuramente il sopralluogo, il rilievo strumentale, del mercato e documentale oltre che l’applicazione di un metodo e la redazione del rapporto finale.
Ma quello che oggi ci richiedono sono “Rapporti di Valutazione Immobiliare oggettive, basate su procedimenti scientifici, principi e criteri estimativi univoci e dati immobiliari certificati, che conducono a risultati certi, condivisibili e replicabili secondo gli Standard Internazionali (IVS), Europei e Italiani”Ecco perché ci allontaniamo dall’expertise estimativo che è una pratica professionale che stima il valore di mercato degli immobili con un giudizio sintetico, basato sull’esperienza e sulla competenza del valutatore (l’esperto) e oggi parliamo di rapporti di valutazione.
L’obiettivo del futuro? Parlare tutti la stessa lingua!
CHI SONO I DRIVER DEL CAMBIAMENTO
Quali sono i soggetti coinvolti? Ci sono dei nuovi obiettivi strategici? Perché è necessario un nuovo approccio?
Il driver è un pilota, una persona o meglio un professionista che ti guida verso il cambiamento, verso l’avanguardia e verso i nuovi approcci.
Tutto questo per essere sempre pronto a rispondere alla continua evoluzione del mercato. Negli ultimi anni sono state introdotte nuove normative (sia a livello nazionale che a livello europeo) che hanno richiesto competenze specifiche per agire nel settore della Valutazione Immobiliare.
Queste competenze riguardano sia la dottrina estimativa, sia la normativa applicabile.
Quando vogliamo operare in questo mercato, è necessario quindi conoscere gli elementi normativi più rilevanti, come:
La stima del valore di mercato degli immobili (norma UNI 11612:2015)
La valutatore Immobiliare – Requisiti di conoscenza abilità e competenza (norma UNI 11558:2014)
Il codice delle Valutazioni Immobiliari, e l’allegato relativo alle Linee guida per la valutazione degli immobili a garanzia delle esposizioni creditizie
Le Leggi nazionali di recepimento delle Direttive Europee e i Regolamenti UE. In particolare, il decreto legislativo numero 72, del 21 aprile 2016, di attuazione della direttiva 2014/17/UE, che introduce, nel TUB (Testo Unico Bancario), l’articolo 120-duodecies, che descrive gli “standard affidabili per la valutazione dei beni immobili”.
Le Circolari della Banca D’Italia numero 285/13 e 288/15, che prevedono periti e valutatori qualificati per le perizie. La prima indica Disposizioni di vigilanza per le banche la seconda per gli intermediari finanziari.EBA Guidelines on loan origination and monitoring (ovvero gli orientamenti EBA in merito di monitoraggio/concessione dei prestiti), la novità del 29 maggio 2020, che definisce le modalità di valutazione delle garanzie, reali e personali, e la valutazione dei beni immobiliari al momento della concessione del mutuo e in momenti seguenti di rivalutazione dei requisiti. Il cambiamento sappiamo che è inevitabile e per questo dobbiamo essere preparati e saper essere dei “driver del cambiamento” perché “senza guida non possiamo guardare nella direzione giusta!” Platone
LE P E LE V DELLA STIMA
L’elemento fondamentale quando eseguiamo una stima è sicuramente il Perché! Perché eseguiamo una valutazione? Infatti il principio base è lo scopo per il quale viene eseguita una stima.
Possiamo affermare che uno stesso bene, in un determinato istante, può avere destinazioni e impieghi diversi e portare quindi giudizi di valori differenti.
Avremo così tante “V” di valore da prendere in esame: valore di costo, valore di trasformazione, valore di mercato, valore complementare e valore di sostituzione.
Il Perché, più in generale, è la parola che da sempre fa muovere il mondo. Analizzare tutto quello che ci sta attorno è il primo passo per una valutazione e con questo non dobbiamo solo soffermarci alla stima di un immobile ma possiamo estendere questo concetto in generale.
Oggi più che mai i clienti si chiedono perché e a chi affidarsi, valutano e scelgono i professionisti non più solo in base al Prezzo, al Prodotto, alle Promozioni del momento ma soprattutto al Valore che percepiscono e a come noi professionisti riusciamo a farci notare per la nostra preparazione, emergere rispetto agli altri grazie allo studio, all’esperienza e alla competenza acquisita.
Valutare significa esprimere pareri e quindi il valore può avere sfaccettature diverse, nel nostro campo, ricordiamoci sempre, che tutto dipende dalla motivazione, lo scopo della stima! (postulato dello scopo)
LA PATENTE DI VALUTATORE IMMOBILIARE
Il mercato immobiliare residenziale italiano del 2022, secondo gli esperti, proseguirà il trend positivo dello scorso anno anche se in maniera cauta perché molto dipende anche dall’attuale evolversi della situazione pandemica. In questo mercato fluttuante la figura del valutatore immobiliare si inserisce in maniera determinante.
Ma chi è questo professionista? Il valutatore immobiliare è una figura molto ricercata dalle banche e dalle società di valutazioni e può essere un Ingegnere, un Architetto, un Geometra o un Agente Immobiliare che abbia i requisiti di conoscenza, abilità e competenza secondo la norma UNI 11558/2014.Per muoversi in un mercato così particolare, sempre dinamico e in questo periodo più che mai critico è importante possedere una “patente”, una vera e propria certificazione per agire con abilità e competenza in questo mercato e ancor più in un determinato segmento di mercato .
Questa patente (certificazione) di valutatore immobiliare viene rilasciata da un ente accreditato rappresentando quindi ad un vantaggio competitivo, dove la qualità del servizio è un distinguo determinante.
Trasformiamoci da Perito a Valutatore
Siamo nella quarta rivoluzione industriale. Una fase di cambiamento a tutti i livelli che ci sta facendo assistere alla modifica di tutte le professioni, esasperata per di più anche dalla pandemia.
Tutto ciò che segue una metodologia ripetibile può essere sostituito da una macchina. Ma questo non ci deve spaventare perché il progresso deve essere visto dalla prospettiva giusta e deve essere utilizzato come un’opportunità.
Ad esempio, chi si occupa di valutazioni immobiliari sicuramente modificherà, o ha già modificato, il proprio modus-lavorandi perché le innovazioni ci danno continuamente strumenti che fino a qualche tempo fa erano inimmaginabili (Googlemaps, GIS, GPS, Droni, misuratori laser).
Questi nuovi strumenti ci facilitano il lavoro ma per nostra fortuna il nostro lavoro non è del tutto ripetibile perché la sensibilità umana di percezione empatica o la necessità di un sopralluogo puntuale, difficilmente può essere sostituito da un algoritmo. Fermo restando che difficilmente le macchine potranno soppiantare sia la professione del Perito immobiliare che del Valutatore immobiliare, andiamo a scoprire queste due figure professionali.
La parola Perito deriva dal latino per-itus che significa ricercare scrutare, quindi il perito cerca il valore di un bene mentre il Valutatore dal latino “valere” determina il valore ossia lo calcola. Quindi oggi il Perito è Expertise cioè colui che presenta caratteristiche di abilità, esperienza e di conoscenza, che stima il valore di un immobile in base ad un giudizio sintetico basato appunto sulla sua esperienza e sulla sua competenza.
La stima dell’esperto è svolta in modo soggettivo e non può essere né dimostrata né verificata. Il Valutatore immobiliare invece deve dimostrare matematicamente come arriva a quel valore. Non esiste più il “secondo me vale..”.
Oggi il ruolo del valutatore è fondamentale, soprattutto quando è chiamato a prendere decisioni importanti come per esempio acquistare, vendere o affittare immobili oppure nel suggerire eventuali investimenti patrimoniali, dove la “giusta valutazione dimostrabile” è determinante.
