Negozi e Magazzini. Quali caratteristiche li diversificano?
PREMESSA
Nei comuni edifici formano distinte unità immobiliari i locali a piano terra quando – avendo accesso da strada, come succede più spesso, oppure da corte, giardino, ecc. – essi sono adibiti a “negozi e botteghe” o, anche, a “magazzini e locali di deposito”, “laboratori per arti e mestieri”, “locali per esercizi sportivi”, “box per auto”, “garage o autorimesse” (queste ultime, quando non hanno le caratteristiche per rientrare nell’art, 10 del Regio decreto legge 13 aprile 1039, n. 652(1)).
Nota ________
- I fabbricati destinati ad opifici ed in genere i fabbricati di cui all’art. 28 della legge 8 giugno 1936, n. 1231, (cioè quei fabbricati destinati a teatri, cinematografi, alberghi), costruiti per le speciali esigenze di una specifica attività industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni, sono soggetti allo accertamento di cui all’art. 1, ma non alla determinazione della rendita catastale.
Rientrano, dunque, nell’articolo 10 del R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652, quando hanno fine di lucro:
- I fabbricati o parti nettamente distinte ed autonome di fabbricati destinati ad opifici, teatri, cinematografi ed alberghi, sale per concerti e spettacoli. anche se non appositamente costruiti per tali destinazioni;
- I fabbricati o parti distinte ed autonome di fabbricati costruiti per le speciali esigenze di una specifica attività industriale o commerciale e tali da non essere suscettibili di destinazioni ordinarie senza radicali trasformazioni.
Per meglio chiarire le caratteristiche che diversificano i “Negozi” dai “magazzini” bisogna fare riferimento alla Circolare n. 146 del 2 agosto 1939 dell’ex Direzione Generale del Catasto e dei SS.TT.EE., recante “Classificazione delle botteghe” che, separatamente, li definisce e ne accorpa le diverse attività in essi effettuate.
Quanto sopra premesso, si espongono di seguito le differenti caratteristiche che caratterizzano singolarmente i negozi ed i magazzini, correlandole alle norme ministeriali dettate a tutt’oggi sin dalla istituzione del “Nuovo catasto edilizio urbano”, oggi “Catasto del Fabbricati”.
* * * * *
Negozi
Locali o gruppi di locali dotati di vetrine o mostre, costituenti unità immobiliare, generalmente situati a piano terra e accessibili da strada o piazza, dove si effettua la vendita, con prevalenza al dettaglio, di merci, manufatti, prodotti, derrate, ecc. e quei locali dove la vendita si accompagna con prestazioni di servizi, come, ad esempio, trattorie, ristoranti, bar, caffè, ecc.
Le unità immobiliari adibite a negozio, fornite per legge di servizi igienici, possono essere dotate di eventuali pertinenze accessorie (retrobottega, soppalchi, sotto negozio, ecc.).
Requisiti essenziali delle unità immobiliari come sopra definite sono quelli di avere accesso diretto dalla strada pubblica o da pubblica piazza ed, eccezionalmente, da cortile o strada privata. I locali, però, possono anche essere ubicati, in tutto o in parte, sopra o sotto il livello stradale.
Il negozio può consistere in un solo vano o in un vano a più campate o in più vani comunicanti fra loro e può avere una sola apertura o più aperture su strada e, insieme con gli eventuali suoi accessori (retrobottega, soppalco, sotto negozio, servizi igienici, ecc.) situati allo stesso piano o in un piano diverso, costituisce una sola unità immobiliare. Occorre sempre, però, che tali accessori abbiano la comunicazione diretta con il vano o con i vani principali costituenti il negozio e non possano servire ad uso autonomo ed indipendente.
Tutto quanto premesso, i negozi sono da dichiarare con la categoria “C/1”.
Sono da comprendere nella categoria “C/1” anche quei locali in cui attualmente non si effettua la vendita, ma potrebbe effettuarsi qualora venisse a cessare l’attività che è in atto esplicata e ciò in dipendenza della loro ubicazione, dell’ordinarietà di destinazione nel sito in cui sono ubicati, della loro qualità intrinseca, ecc.. Perciò, sono da comprendere nella categoria “C/1” anche quei locali adibiti ad esposizioni, ad agenzie bancarie o di assicurazione, nonché quelli occupati da barbieri, parrucchieri, modiste, orologiai, ecc. (cfr. Circolare n. 146 del 2 agosto 1939(2) riportante “Classificazione delle botteghe” dell’ex Direzione Generale del Catasto e dei SS.TT.EE.).
Nota ________
- Circolare n. 146 del 2 agosto 1939 – omissis – Tuttavia sono da comprendere nella categoria C/1 anche quei locali in cui attualmente non si effettua la vendita, ma potrebbe effettuarsi qualora venisse a cessare l’attività che in atto viene esplicata; e ciò in dipendenza della loro ubicazione, della loro qualità intrinseca, ecc. Perciò saranno da comprendere nella categoria C/1 anche quei locali adibiti a esposizioni, ecc., nonché quelli occupati da barbieri, modiste, parrucchieri, orologiai, ecc. – omissis.
Inoltre, un locale avente accesso indipendente e adibito ordinariamente alla vendita di merci e prodotti in genere, anche se mancante di mostra (vetrina) si dichiara con la categoria “C/1”, come dettato dalla massima 65 del Massimario esposto con la Circolare 134 del 6 luglio 1941(3) ed a pagina 46 della “Istruzione II – Accertamento e classamento”, emanata il 24 maggio 1942, dove la stessa massima e riprodotta testualmente, entrambe dell’ex Direzione Generale del Catasto e dei SS.TT.EE.
Nota ________
- Massima 65 – Negozi: Un locale avente accesso indipendente, adibito ordinariamente alla vendi di merci e prodotti in genere, anche se mancante di mostra, si accerta nella categoria C/1.
Magazzini
Locali o gruppi di locali, costituenti unità immobiliare, adibiti a contenere in deposito merci, manufatti, prodotti, derrate, ecc. o adibiti alla vendita “all’ingrosso” di quanto dianzi citato(4), generalmente ubicati a piano terra e con accesso diretto dalla strada pubblica o da pubblica piazza, da cortile o strada privata.
Nota ________
- Circolare n. 146 del 2 agosto 1939: Nella categoria C/2, invece, si comprenderanno quei locali – costituenti unità immobiliari – dove si esercita la vendita all’ingrosso di merci, manufatti, prodotti, derrate, ecc. ed anche quei locali che sono adibiti a contenere – in deposito – merci, manufatti, prodotti, derrate, ecc.
Generalmente i locali della categoria C/2 sono di maggiori dimensioni di quelli della categoria C/1, sono ubicati in posizione prevalentemente eccentrica e non hanno, di solito, apprestamenti per mostre.
Tale tipologia di unità immobiliare è da dichiarare, per essere censita, con la categoria “C/2” (magazzini e locali di deposito).
Gli stessi locali possono anche essere ubicati, in tutto o in parte, sopra o sotto il livello stradale.
Nella categoria “C/2” si comprenderanno anche le soffitte e cantine disgiunte dall’abitazione(5), nonché i magazzini per la conservazione dei prodotti agricoli(6), i fienili agricoli e non agricoli e le case cantoniere della strade statali e provinciali (cfr. Appendice “C”, pag. 39, della “Istruzione II – Accertamento e classamento” emanata il 24 maggio 1942, Circolare n. 5 del 14 marzo 1992 e Appendice E, pag. 43, della citata Istruzione II, tutte dell’ex Direzione Generale del Catasto e dei SS.TT.EE.).
Note ________
- Appendice “C”, pag. 39 dell’Istruzione II – Accertamento e classamento, massima “Soffitta – Solaio”: Un solaio o soffitta può dare origine a separata unità immobiliare solo quando, alla indipendenza in senso fisico di esso, corrisponda la possibilità economica di una separata utilizzazione, cioè quando si ritenga per se stesso utile ed atto a produrre un reddito proprio.
- Appendice “E”, pag. 46 dell’Istruzione II – Accertamento e classamento, massima “Magazzini per la conservazione dei prodotti agricoli”: Un magazzino adibito alla conservazione dei prodotti agricoli, qualora non sia da ritenersi rurale ai sensi dell’art. 4 del Regolamento 24 agosto 1877, si accerta come unità immobiliare della categoria C/2, a meno che, essendo sotterraneo, non debba essere accertato come unità immobiliare alla categoria B/8.
Generalmente i locali della categoria “C/2” sono di maggiori dimensioni di quelli della categoria “C/1” (cfr. Nota n. 4), sono ubicati in posizione prevalentemente eccentrica e non hanno, di solito, apprestamenti per mostre (cfr. Circolare n. 146 del 2 agosto 1939, di cui alla nota”3”) né altri locali interni con comunicazione diretta destinati ad uffici aziendali, tali da far ritenere l’unità immobiliare posseditrice delle caratteristiche che determinano le speciali esigenze per un’attività a gestione reddituale, tanto da farla rientrare tra gli immobili a destinazione speciale quale sarebbe la categoria “D/8” (fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni), e cioè quelle caratteristiche richieste dall’articolo 10 della legge 11 agosto 1939, n. 149(7).
Nota ________
- Articolo 10 del R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652: 10 – I fabbricati destinati ad opifici ed in genere i fabbricati di cui all’art. 28 della legge 8 giugno 1936, n. 1231, costruiti per le speciali esigenze di una attività industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni, sono soggetti allo accertamento di cui all’art. 1, ma non alla determinazione della rendita catastale.
L’attribuzione della categoria “C/2”, quindi, può ritenersi indipendente dalla superficie in cui si estende l’unità immobiliare da censire, superficie che può raggiungere ampiezza anche elevata purché l’unità stessa si sviluppi in comuni locali suscettibili di altra destinazione ordinaria, senza sottoporsi a radicali trasformazioni, come potrebbe essere, ad esempio, la destinazione a autorimessa collettiva condominiale, a palestre e sale per ginnastica che non presentano le caratteristiche che determinano le speciali esigenze per un’attività a gestione reddituale (se non hanno fine di lucro e, pertanto, non rientrano nell’articolo 10 della legge, come descritte a margine della categoria “C/4” del Quadro Generale delle Categorie), a ricreatori religiosi, a locali per CRAL, a spacci, ecc.
IL CLASSAMENTO CATASTALE DEI FABBRICATI
SI RINVIA AGLI AGGIORNAMENTI ESISTENTI SUL SITO DI DARIO FLACCOVIO EDITORE
Ripetitori per la trasmissione e amplificazione di segnali. Quale categoria?
Ripetitori per la trasmissione e amplificazione di segnali
PREMESSA
Nelle telecomunicazioni in genere il termine “ripetitore” individua un dispositivo elettrico (meglio noto come “congegno” ovvero “impianto” o “apparecchiatura”) capace di ricevere, via cavo o via etere, un segnale e di ritrasmetterlo immediatamente in uscita a potenza elettromagnetica più ragguardevole in modo che lo stesso possa essere recepito, anche a grandi distanze, senza eccessiva diminuzione o declassamento.
* * * * *
Rilevante importanza hanno assunto nel tempo anche le costruzioni tese ad ospitare impianti industriali mirati alla trasmissione o all’amplificazione di segnali destinati alla trasmissione via cavo o via etere.
Detta attività, ordinariamente, è tipica di processi industriali o, comunque, produttivi e, pertanto, la categoria da attribuire agli immobili che la ospitano è da individuare nel gruppo “D”, assegnandoli alla categoria “D/7”.
Tra le diverse tipologie dei manufatti in esame, negli ultimi anni, ha registrato una significativa diffusione sul territorio nazionale quella destinata ad ospitare gli impianti per la diffusione della «telefonia mobile» che, di norma, risultano allogati su costruzioni già esistenti ovvero su aree di terreno all’uopo destinate, nonché per la estensione degli «impianti trasmittenti RAI».
In relazione alla normativa catastale ed alla specifica fattispecie che si sta esaminando bisogna stabilire preliminarmente, volta per volta, se sussiste o meno l’obbligatorietà della dichiarazione al catasto dei fabbricati.
Pertanto, si fa osservare, nella fattispecie, che nel caso in cui gli impianti sono allogati su costruzioni esistenti, i manufatti in argomento sono caratterizzati dalla presenza di una o più antenne ancorate a muri o sostenute da piccoli tralicci e dai relativi impianti elettrici ed elettronici.
In questi casi, qualora le apparecchiature elettroniche sono custodite in locali già esistenti censiti ovvero censibili, anche come “parti comuni dell’edificio”, e non venga individuata un specifica area destinata allo scopo, gli stessi manufatti non richiedono di essere dichiarati in catasto. Diversamente, laddove vengano individuati locali (preesistenti o di nuova costruzione) ed aree, destinati proprio e solamente ad ospitare le suddette apparecchiature, i manufatti in esame devono essere dichiarati in forma autonoma ovvero come variazione della preesistente unità immobiliare o parte comune dell’edificio.
La seconda tipologia rappresentata (realizzata su area di terreno allo scopo destinata), è relativa ad un’area di terreno, solitamente recintata, all’interno della quale è installato su platea di calcestruzzo un traliccio cui sono fissate le antenne; in questo caso le apparecchiature elettroniche a corredo sono di norma ubicate in manufatti di dimensioni diverse, sia planimetricamente che in altezza.
In questa fattispecie, qualora sussista un’ordinaria autonoma suscettibilità reddituale, l’obbligo dell’accatastamento dei manufatti è previsto dall’articolo 2 del DM 2 gennaio 1998(1), riportante “Regolamento recante norme in tema di costituzione del catasto dei fabbricati e modalità di produzione e di adeguamento della nuova cartografia catastale” (cfr. paragrafo 3.1.3, lettera “c” della Circolare n. 4 del 16 maggio 2016).
Note ________
(1) Art. 2 – Unità immobiliare – del D.M. 2 gennaio 1998, n. 28:
Comma 1: L’unità immobiliare è costituita da una porzione di fabbricato, o di fabbricato, o da un insieme di fabbricati ovvero un’area che nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale.
Comma 2: L’abitazione e gli altri immobili strumentali all’esercizio dell’attività agricola costituiscono unità immobiliari da denunciare in catasto autonomamente.
Comma 3: Sono da considerare unità immobiliari anche le costruzioni ovvero porzioni di esse, ancorate o fisse al suolo, di qualunque materiale costituite, nonché gli edifici sospesi o galleggianti, stabilmente assicurati al suolo, purché risultino assicurate le condizioni funzionali e reddituali di cui al comma 1. Del pari sono considerate unità immobiliari i manufatti prefabbricati, ancorché semplicemente appoggiati al suolo, quando siano stabili nel tempo e presentino autonomia funzionale e reddituale.
Per entrambe le due tipologie presentate l’accatastamento verrà eseguito dichiarando le stesse, singolarmente, con la categoria “D/7”
per concludere, si ritiene che quanto sopra proposto e stabilito dalla richiamata Circolare n. 4 del 16 maggio 2016 sia calzante anche agli “Impianti trasmittenti RAI” che, già a quella data, secondo la Nota 22 luglio 1986 n. 3/1744, Serv. T.C. III della ex Direzione Generale del Catasto e dei SS.TT.EE., mancando per essi i requisiti che definivano “propriamente” l’unità immobiliare, non erano da denunciare al Nuovo catasto edilizio urbano, ma che, fin d’allora, contraddiceva con il concetto di «Costruzione»(2) e di «Stabilità»”(2) espresso dalla citata Direzione Generale il 23 gennaio 1941 a mezzo delle “Norme provvisorie per la dichiarazione delle nuove costruzioni edilizie e per la denuncia delle variazioni nella intestazione, nella consistenza e nella destinazione degli immobili denunciati, accertati o accertabili al Nuovo catasto edilizio urbano” e contrasta ancora, all’attualità, con la norma prescritta dall’art. 2, comma 3, del Decreto del Ministro delle finanze 2 gennaio 1998, n. 28 (cfr. Nota “1”).
Note ________
(2) Concetto di «Costruzione» e di «Stabilità» di cui alla Nota (1) del § 2 delle“Norme provvisorie per la dichiarazione delle nuove costruzioni edilizie e per la denuncia delle variazioni nella intestazione, nella consistenza e nella destinazione degli immobili denunciati, accertati o accertabili al Nuovo catasto edilizio urbano” emanate il 23 gennaio 1941 dalla ex Direzione Generale del Catasto e dei SS.TT.EE.:
– Si intende per «costruzione» ogni combinazione di materiali assieme riuniti e saldamente connessi da formare un tutto omogeneo di forma particolare e prestabilita.
– Si intende per«stabilità» la definitiva permanenza o immanenza della costruzione in quel dato luogo in cui è sorta, e ciò, tanto per essere essa costruzione così aderente ed assicurata al suolo da non potersi trasportare o rimuovere tranne che scomponendola almeno in parte, rompendo o distruggendo prima siffatta aderenza, quanto per dover essa esistere e stare là dove fu eretta anziché altrove per sua espressa destinazione (vedi massima n. 31 riportata al paragrafo II – Appendice C della “Normativa su CD” allegata al testo “Il classamento catastale dei fabbricati” di B. Polizzi, V edizione del maggio 2017 edita da Dario Flaccovio, che viene continuamente aggiornato sul sito internet dell’editore).
IL CLASSAMENTO CATASTALE DEI FABBRICATI
SI RINVIA AGLI AGGIORNAMENTI ESISTENTI SUL SITO DI DARIO FLACCOVIO EDITORE
Abitazioni in Villino o in Villa. Quali caratteristiche le distinguono?
Abitazioni in Villino o in Villa:
PREMESSA
Quanto riguarda la differenza di caratteristiche che distinguono le unità immobiliari in argomento è riscontrabile dal mio testo «Il classamento catastale dei fabbricati», V edizione del maggio dell’anno in corso da Dario Flaccovio Editore, il cui continuo aggiornamento all’attualità è consultabile nel sito internet dell’Editore, ai seguenti paragrafi:
– I.4.2.1. relativo alle abitazioni in villino e tutto quanto è ad esse correlato;
– I.4.5.1. relativo dove è presente il “Prospetto allegato alla nota n. C1/1022 del 4 maggio 1994”, riportante le principali caratteristiche tipologiche e costruttive delle più significative categorie catastali ad uso abitativo;
- Normativa su CD, paragrafo“II.10 – Appendice L”, facente parte del citato testo.
Tuttavia, per quanti sono sprovvisti del citato mio testo, ritengo utile argomentare sulle differenze di caratteristiche tipologiche e costruttive delle «Abitazioni in villino» ed «Abitazioni in villa» nonché sulle correlate notizie riguardanti il classamento catastale, da non ignorare.
Abitazione in villino.
Per «abitazione in villino» o per «villino» si deve intendere un fabbricato, anche se suddiviso in più unità immobiliari, avente caratteristiche tipologiche e costruttive tipiche del «villino» nonché aspetti tecnologici e di rifinitura proprie di un fabbricato di tipo civile o economico e dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari che lo compongono, di aree cortilizie coltivate o no a giardino (cfr. Circolare n. 5 della ex Direzione Generale del Catasto e dei SS.TT.EE. e Nota C1/1022 del 4 maggio 1994 della ex Direzione Centrale del Catasto, dei Servizi Geotopocartografici e della Conservazione dei RR.II.).
Tale tipologia di unità immobiliare viene censita con la categoria “A/7”
Sono da ritenere compatibili con la categoria “A/7” anche quelle unità immobiliari appartenenti a fabbricati a schiera e quelle di consistenza notevolmente inferiore a quella propria delle abitazioni in villino, cioè i mini-alloggi stagionali compresi in «villaggi» o «residence» allo scopo realizzati.
È da ricordare che nella tipologia delle abitazioni in villino non è ammessa la compresenza di unità immobiliari a destinazione commerciale o, comunque, a destinazione diverse da quelle rientranti nella categorie “C/6” (autorimesse, box, posti auto coperti o scoperti) e “C/7” (posti auto su piani pilotis o su spazi privati coperti).
Abitazione in villa.
Per «abitazione in villa» o «villa» deve intendersi un fabbricato, anche se suddiviso in più unità immobiliari, caratterizzato essenzialmente dalla presenza di un parco o giardino, edificato di norma, ma non esclusivamente, in zona urbanisticamente destinata a tale tipologia di costruzioni o in zona di pregio, con caratteristiche costruttive e di rifinitura di livello generalmente superiore all’ordinario.
La villa può anche identificare un immobile avente caratteri tipologici e architettonici rilevanti in relazione all’epoca della costruzione (cfr. Circolare n. 5 della ex Direzione Generale del Catasto e dei SS.TT.EE. e Nota C1/1022 del 4 maggio 1994 della ex Direzione Centrale del Catasto, dei Servizi Geotopocartografici e della Conservazione dei RR.II.)
L’abitazione in villa deve possedere vani principali con superficie ampia, una consistente superficie lorda (vani principali e vani accessori a servizio diretto) e ampia superficie dell’area scoperta pertinente (giardino o parco).
In detta unità immobiliare non è ammessa la compresenza di unità a destinazione commerciale.
Tale tipologia di unità immobiliare viene censita con la categoria “A/8”
Alle abitazioni rientranti in questa categoria non possono essere riconosciuti i requisiti di ruralità
* * * * *
Per entrambe le due tipologie di unità immobiliare sopra rappresentate si ricorda anche, in merito alla dotazione di aree coltivate o no a giardino o di parchi, che è da tenere sempre presente che la pertinenza scoperta di un villino o di una villa (giardino, parco o uno spiazzo pavimentato) – comunemente ed erroneamente denominata «corte» dal professionista – se al servizio di una sola unità immobiliare, anche se nel lotto edificato esistono corpi accessori (autorimesse, box o locali di sgombero, impropriamente denominati “locali di deposito” e dichiarati distintamente) o altre unità immobiliari a «destinazione non abitativa», non deve essere dichiarata come «bene comune non censibile», ma deve essere considerata come pertinenza di uso esclusivo e, come tale, inclusa nella consistenza della superficie catastale computata, solo per la quota eccedente il quintuplo della superficie catastale risultante dalla somma di quella dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto, nella misura del 10% (dieci per cento) fino alla suddetta somma di superfici e del 2% (due per cento) per le superfici eccedenti tale limite (cfr. Allegato C al D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, recante “Norme tecniche per la definizione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria – gruppi R, P, t).
Il giardino del quale può fare uso solo l’occupante di una unità immobiliare, infatti, costituisce pertinenza di uso esclusivo di quest’ultima anche se serve di passaggio per l’accesso ad altre unità immobiliari quali ad esempio il corpo accessorio destinato ad autorimessa, box o a rimessa per imbarcazioni che, si ricorda, devono essere denunciati a parte con distinte schede Mod. 1NB-parte II in quanto costituiscono, in ogni caso, distinte unità immobiliari (cfr. Circolare n. 40 del 20 aprile 1939, paragrafo “Accessori eccettuati”, e Massima n. 100 del massimario di cui alla Circolare n. 134 del 6 luglio 1941, entrambe della ex Direzione Generale del Catasto e dei SS.TT.EE.).
Detta pertinenza deve essere rappresentata nella corrispondente planimetria dell’unità immobiliare alla stessa scala utilizzata per la rappresentazione di quest’ultima oppure, nei casi di notevoli dimensioni, utilizzando la scala di 1:500 per rappresentare la parte scoperta ed il contorno della parte coperta dell’unità immobiliare stessa e, quindi, rappresentando l’interno della parte coperta (cioè, la distribuzione degli spazi interni) in scala 1:200.
Se, invece, il giardino, il parco, ecc. sono indivisamente comuni a più unità immobiliari da dichiarare con la categoria “A/7” o “A/8” tali pertinenze scoperte sono da ritenere «Beni comuni non censibili» e, come tali, oltre ad essere dichiarate nel “Quadro D – Beni comuni non censibili” del Mod. D1 (con l’identificativo catastale e con l’indicazione del piano in cui è posizionato il bene), devono essere indicate in corrispondenza delle voci «cortili o camminamenti» o «verde» della Sez. 2 del Quadro D del Mod. 1NB-parte prima (destinazione degli spazi comuni nel fabbricato) perché ne venga tenuto conto nella funzione «classamento automatico».
IL CLASSAMENTO CATASTALE DEI FABBRICATI
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